مصاحبه تفصیلی| 3 ابزار برای نقره‌داغ بانک‌هایی که وام مسکن نمی‌دهند
به گفته یکی از کارشناسان اقتصاد مسکن، برای تحقق وعده مسکنی دولت، بانک مرکزی باید نرخ ذخیره قانونی بانک‌های متخلف را افزایش دهد و معادل تعهد ایفانشده سایر بانک‌ها، تسهیلات قاعده‌مند با نرخ ۲ درصد در اختیار بانک مسکن قرار دهد.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، ساخت مسکن یکی از اولویت‌های اصلی دولت سیزدهم است، وعده رئیس جمهور مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در ابتدای دولت با دو مشکل تامین زمین و همکاری بانک‌ها مواجه شد و به همین دلیل با کندی همراه شد.
برای رفع این مشکل جلسات شورای عالی مسکن با حضور رئیس جمهور برگزار و عالی‌ترین مقام اجرائی کشور در جریان جزئیات پیش رفت پروژه‌های نهضت ملی مسکن قرار گرفت، هر چند در ابتدا این جلسات با فاصله‌ی زیاد تشکیل می‌شد، اما پیگیری شخص رئیس‌جمهور منجر به تشکیل یک هفته در میان این جلسات شده است.
با توجه به اینکه تورم ناشی از تسهیلات پرداختی به کل جامعه اصابت می‌کند و با توجه به سیاست کنترل ترازنامه و رشد نقدینگی که بانک مرکزی در حال اجرای آن است، ضروری است تسهیلات پرداختی نظام بانکی صرف بخش‌های با اولویت شود و از پرداخت تسهیلات به بخش‌های غیر مولد جلوگیری شود، اقدامی که عزم جدی دولت و بخش‌های نظارتی از جمله بانک مرکزی را می‌طلبد.
از طرفی، اخیرا اضافه برداشت بیش از ۶۰ هزار میلیارد تومانی یکی از بانک‌های خصوصی منتشر شد در حالی که بسیاری از مردمی که در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده‌اند و چشم انتظار تسهیلات بانکی هستند. بر این مبنا مبلغ اضافه برداشت این بانک خصوصی، می‌توانست به جای اضافه برداشت یک بانک خصوصی صرف افزایش رفاه مردم شود.
فرصت باقی‌مانده برای تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به سرعت در حال تمام شدن هست و دولت در ۲ سال باقی مانده باید با اتخاذ تصمیمات مهم و سخت، نظام بانکی را به همکاری در جهت اولویت‌ها و نیازهای مردم وادار کند.
با توجه به عملکرد نظام بانکی در روند پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به سراغ علی نادری شاهی، کارشناس اقتصاد مسکن رفتیم تا درباره این مسئله با وی به گفت‌وگو بنشینیم.
مشروح این گفت‌وگو به شرح ذیل است:
*مسکن اولویت یک کشور است
فارس: به عنوان مقدمه بحث به اهمیت مسکن در فضای اقتصادی کشور بپردازیم، به نظر شما چرا جامعه آنقدر به اخبار واتفاقات پیرامون مسکن واکنش نشان می‌دهد؟
نادری شاهی: تامین مسکن مهمترین دغدغه حال حاضر خانواده‌های مستاجر و بدون مسکن است، از طرف دیگر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مهمترین وعده رئیس جمهور در دوران انتخابات ریاست جمهوری بود که پس از آن نیز بارها توسط وی تاکید شد؛ این موضوع نشان می‌دهد هم در سطح مردم و هم در سطح مسئولان، فوریت و اهمیت موضوع درک شده است با این حال تحقق این وعده رئیس جمهور و نیاز قطعی کشور با یک چالش مواجه شده است.
مسکن به عنوان یک کالای مصرفی با دوام فارغ از اینکه در کدام مرحله از نیازهای بشری قرار گیرد از اهمیت والایی برخوردار است و به دلیل ماهیت چند بعدی اش دارای کارکردهای متنوع اقتصادی ، اجتماعی ، فرهنگی و روانی است . در حال حاضر کمبود مسکن مناسب و متناسب با درآمد اکثریت افراد جامعه یکی از مسایل و مشکلات کشور می باشد که پس از حدود چهار دهه برنامه ریزی و سیاستگذاری مرتفع نشده است .
بروز بیکاری و فقدان شغل در میان موج جمعیت کشور نیز یکی دیگر از معضلات و مشکلات شاخص اقتصاد کنونی کشور به ویژه در استان‌های بزرگ و مهم می باشد و این مطلب به وضوع ثابت شده است که بیکاری بجز آثار اقتصادی دارای تبعات اجتماعی - فرهنگی ناگواری است که سلامت جامعه را تحت الشعاع قرار می دهد.
بخش مسکن یکی از حوزه‌های پیشران اقتصاد است، با رونق این بخش صنایع پیشینی و پسینی زیادی ازجمله تولید سیمان، فولاد و لوازم خانگی فعال می‌شوند. از طرفی، با ساخت هر ۱۰۰ متر مربع مسکن یک شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم ایجاد میشود، بنابراین با ساخت سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی، ۴۰۰ هزار شغل فراهم خواهد شد و همچنین در ساخت مسکن روستایی علاوه بر موارد یاد شده، حفظ جمعیت روستا و جوانان روستایی، پیشگیری از بروز خسارت‌های جانی و مالی در صورت وقوع زلزله، جلوگیری از مهاجرت به شهر و رشد بیرویه شهرها، جلوگیری از تشکیل سکونت گاه‌های غیررسمی در حاشیه شهرها و آسیب‌های اجتماعی و در نهایت حفظ روستاها و تقویت اقتصاد کشور می‌انجامد.
فارس: به نظر شما مهمترین محور ساخت مسکن چه رکنی است، آیا زمین مهم است یا تامین مالی اهمیت دارد؟
نادری شاهی: هر دو اما یکی از محورهای ساخت مسکن تامین مالی آن است، براساس تجربه‌های پیشین کشور در ساخت مسکن، این موضوع در قانون جهش تولید مسکن بر عهده نظام بانکی قرار داده شده است. براساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها موظفند ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند.
*عملکرد بانک‌های خصوصی در تسهیلات مسکن نزدیک به صفر است
فارس: اطلاعات و آماری در 2 سال گذشته توسط بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در رابطه با همکاری بانک‌ها در نهضت ملی مسکن منتشر شده، با توجه به این اطلاعات و آمار، شما چه ارزیابی از عملکرد نظام بانکی در پرداخت وام ساخت مسکن دارید؟
نادری شاهی: در این زمینه باید بانک‌ها را تفکیک کرد؛ بانک مسکن به نسبت همکاری خوبی داشته و بخش بزرگی از سهمیه‌ی تعیین شده توسط بانک مرکزی را پرداخت کرده‌است همچنین دو بانک صنعت و معدن و توسعه صادارت سهمیه‌ی خود را به صورت کامل به بانک مسکن واگذار کردند و به عبارتی به ۱۰۰ درصد تعهدات خود عمل نمودند. بانک توسعه تعاون نیز همکاری خوبی داشته‌است.
همچنین در ۸ ماه گذشته و با پیگیری شخص رئیس جمهور همکاری بانک‌های دولتی و خصوصی شده کمی بهتر شده‌است و در حدود ۱۵۰ هزار واحد توسط این بانک‌ها منعقد شد.
فارس: خب اگر بخواهیم، به طور خاص عملکرد بانک‌های خصوصی را مورد ارزیابی قرار دهیم، همکاری بانک‌های خصوصی با نهضت ملی مسکن چگونه ارزیابی میشود؟
نادری شاهی: متاسفانه بانک‌های خصوصی و بانک‌های متعلق به نهادهای عمومی همکاری مناسبی نداشته‌اند و تسهیلات منعقد شده توسط این بانک‌ها باوجود تاکیدات قانون جهش تولید مسکن و پیگیری‌های رئیس جمهور بسیار پایین بوده است. البته برخی از بانک‌های خصوصی که ناتراز هستند و از طرف بانک مرکزی محدودیت‌های جدی بر آنها اعمال شده‌است را می‌توان استثنا کرد اما سایر بانک‌های خصوصی باید براساس قانون به تکلیف خود عمل نمایند. براساس اعلام بانک مرکزی در ۹ ماهه ابتدای سال ۱۴۰۲، تعداد ۴ بانک خصوصی پاسارگاد، سامان، خاورمیانه و اقتصاد نوین، ۸۶۵ همت تسهیلات پرداخت کرده‌اند که حدود ۲۲ درصد از کل تسهیلات نظام بانکی را تشکیل می‌دهد در حالی که عملکرد این بانک‌ها در نهضت ملی مسکن بسیار پایین و نزدیک به صفر بوده است.
* رانت خلق پول به بانک واگذار شده است
فارس: به عنوان یک کارشناس اقتصادی به نظر شما دلیل عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن چیست؟
نادری شاهی: بانک‌ها تمایل دارند، تسهیلات را با نظر خود تخصیص دهند به همین دلیل هر قاعده‌‌گذاری از طرف دولت با مقاومت بانک‌ها مواجه میشود، در حال حاضر برخی از بانک‌ها حجم بالایی از تسهیلات را به شرکت‌های زیر مجموعه‌ی خود وام می‌دهند و طبیعی است که پرداخت تسهیلات مسکن، موجب محدودیت‌هایی شود از طرف دیگر تسهیلات مسکن بلندمدت است و این موضوع دلیل دیگری است که بانک تسهیلات مسکن را ترجیح ندهد.
فارس: برخی می‌گویند بانک یک بنگاه اقتصادی است و دولت نباید در تخصیص تسهیلات دخالت کند، به همین دلیل تسهیلات تکلیفی را عاملی عجیب و غریب تلقی کرده و معتقد هستند، این تسهیلات نباید پرداخت شود، نظر شما پیرامون این دیدگاه چیست؟
نادری شاهی: ببینید بانک مثل سایر بنگاه‌های اقتصادی نیست؛ رانت خلق پول در اختیار بانک گذاشته شده است و به همین دلیل بانک می‌تواند از هیچ پول خلق کند و پول خلق شده به صورت یک به یک معادل پول خلق شده توسط حاکمیت (همان اسکناس و سکه‌ی در جریان و ذخایر بانک‌ها) باشد.
این رانتی است که اولا توسط دولت واگذار شده و ثانیا در حال حاضر تنها در اختیار چند بانک موجود است و انحصار در آن وجود دارد. ضمن اینکه باید توجه کرد تورم ناشی از خلق پولی که یک بانک خصوصی انجام می‌دهد به همه افراد اصابت می‌کند و به همین دلیل هم نمی‌توان گفت بانک خصوصی می‌تواند هر چقدر خواست خلق پول کند و به هر کس خواست آن را تخصیص دهد.
این رانت از طرف حاکمیت به به این شرط به بانک‌ها اعطا شده است که خلق پول ناشی از آن در خدمت اولویت‌های اقتصای کشور و بخش‌ّهای مولد قرار گیرد.
* بانک مرکزی چه ابزاری برای جریمه بانک‌های متخلف دارد؟
فارس: با توجه توضیحاتی که اشاره شد، دولت و بانک مرکزی چه اقداماتی می‌توانند برای افزایش پرداخت تسهیلات ساخت مسکن انجام دهند؟ تا الان تنها به گفتار درمانی و وعده از سوی مسئولان قناعت کردیم، آنها به جز این موارد چه ابزار قانونی در اختیار خود می‌بینند.
نادری شاهی: قانون تکلیف را در این مورد مشخص کرده‌است براساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن بانک‌هایی که به تعهدات خود عمل نکنند باید ۲۰ درصد از تعهد ایفا نشده‌ی خود را به عنوان جریمه مالیاتی پرداخت کنند.
همچنین برای تحقق وعده‌ی دولت لازم است بانک مرکزی نرخ ذخیره قانونی بانک‌ها متخلف را افزایش دهد و معادل تعهد ایفا نشده سایر بانک‌ها، تسهیلات قاعده‌مند با نرخ ۲ درصد در اختیار بانک مسکن قرار دهد تا صرف پرداخت تسهیلات ساخت برای دهک‌های پایین درآمدی شود.
فارس: آیا این دو راه تنها ابزارهای قانونی دولت برای وادار کردن نظام بانکی به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن است؟
نادری شاهی: همچنین می‌توان نرخ رشد ترازنامه‌ی بانک‌های متخلف را کاهش و رشد ترازنامه بانک مسکن را افزایش داد تا ضمن پایبندی به سیاست کنترل ترازنامه، وعده دولت نیز محقق شود.
* رشد پایه پولی فعالانه به جهش اقتصادی ختم خواهد شد
فارس: از ابتدای دولت شاهد رشد پایه پولی هستیم، برخی کارشناسان اعتقاد دارند اگر این پایه پولی به صورت فعالانه هزینه می‌شد، می‌توانست تاثیر مثبتی در اقتصاد بگذارد، نظر شما در این رابطه چیست؟
نادری شاهی: از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون نزدیک به ۵۰۰ همت پایه پولی افزایش یافته است که اگر بخشی از این رشد هم به صورت فعالانه برای ساخت مسکن پرداخت می‌شد می‌توانست تحولی در نهضت ملی مسکن به وجود بیاورد.
همچنین برای جبران عقب افتادگی بانک‌های متخلف مخصوصا بانک‌های خصوصی، لازم است بانک مسکن اوراق پشتیبان تسهیلات نهضت ملی مسکن منتشر کند و بانک مرکزی سایر بانک‌ها را ملزم به خرید این اوراق کند، به عبارت دیگر با این اقدام هم ظرفیت بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات جدید باز میشود هم عقب افتادگی سایر بانک‌ها جبران میشود و از این مسیر جریمه‌ی مذکور در تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش نیز کاهش می‌یابد.
فارس: بانک‌ها ادعا می‌کنند که وزارت راه و شهرسازی متقاضیان را به آنها برای پرداخت وام معرفی نکرده است، به نظر شما این استدلال از سوی بانک قابل قبول است؟
نادری شاهی: آن دسته از بانک‌های خصوصی که عزمی برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و عمل به وظیفه قانونی خود داشتند، با انتقال عاملیت و یا با پرداخت تسهیلات ساخت مسکن نسبت به اجرای ماده 4 قانون جهش تولید مسکن اقدام کرده‌اند.
بر اساس قانون جهش تولید مسکن، آن دسته از بانک‌هایی که به وظیفه خود در پرداخت 20 درصد از تسهیلات به ساخت مسکن اقدام نکردند، باید با جریمه مالیاتی مواجه شوند. البته این شیوه ضمانت اجرایی پسینی برای اجرای قانون است.
دولت با همراهی بانک مرکزی باید پرداخت سیر تسهیلات هر بانک را منوط به پرداخت تسهیلات بخش مسکن کند و همه عملیات‌های بانکی هر بانک اعم از عملیات با بانک مرکزی، سایر بانک‌ها و مشتریان در صورت عدم پرداخت صفر شود. با توجه به جزئیات یاد شده، به نظر می‌رسد، دولت باید با اجرای ضمانت اجرایی قانون جهش تولید مسکن نسبت به جریمه بانک‌های متخلف اقدام کرده و جای هرگونه چانه‌زنی در این زمینه را مسدود کند.
بانک‌های خصوصی در صورتی که برای اجرای قانون در حوزه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن عزم جدی دارند، شرایط و ضوابط پرداخت تسهیلات ساخت مسکن اعم از شیوه خودمالک و اجاره 99 ساله را در همه شعب خود نصب و این اطلاعات را به صورت مستمر به مردم انتقال دهند.
البته مطابق روال گذشته این شرایط وجود دارد تا در صورت تقاضای بانک‌ها به ویژه بانک‌های خصوصی، بانک مسکن، عاملیت پرداخت تسهیلات این بانک ها را بر عهده گیرد .واگذاری عاملیت پرداخت تسهیلات به بانک مسکن و تامین منابع پیشتر توسط 2 بانک انجام شده بود و این شرایط هم اکنون نیز وجود دارد.
فارس: باتشکر از توضیحات شما.
نادری شاهی: از شما هم بابت فراهم‌کردن زمان این مصاحبه و دغدغه‌مندی در موضوع نهضت ملی مسکن، تشکر می‌کنم.
پایان پیام/