تبدیل باغهای کلانشهرها به برج‌های لوکس دردی از بازار مسکن دوا نمی‌کند
طرح تغییر کاربری باغها و دادن تراکم برای ساخت واحدهای مسکونی در کلانشهرها، به دلیل قرارگیری اغلب این زمین‌ها در مناطق مرفه‌نشین، تاثیری در ساماندهی بازار مسکن ندارد و با توجه به تراکم بالای اعطا شده، می‌تواند زمینه افزایش مشکلات شهرسازی را فراهم کند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، راهکارهای متفاوتی به منظور حل مسئله مسکن طی سال‌های اخیر در دستور کار متولیان قرار گرفته و نتایج این راهکارها طی سال‌های اخیر بروز کرده است. به عنوان مثال بخشی از راهکارهای مدیریت بازار مسکن برای حل مسئله افزایش رقم اجاره‌بها و کاهش عرضه مسکن اقداماتی نظیر تسهیل فرآیند ساخت و تحریک طرف عرضه این بازار نشانه گرفته و از طرف دیگر، راهکارهایی نظیر تراکم فروشی، افزایش نرخ صدور پروانه و این دست راهکارها در دستور کار قرار گرفت.
در راستای استفاده از راهکارهای بعضا تجربه شده در بازار مسکن، اخیرا یک نهاد متولی مسکن در یکی از کلانشهرها طرحی را ارائه کرده که طبق آن، ممنوعیت برج‌سازی در اراضی دارای درخت را لغو کرده و اجازه متراکم‌سازی بیشتر در مناطق تهران را صادر کرده است.
*واکاوی سه راهکار تجربه شده برای تغییر کاربری باغها پس از انقلاب
به منظور واکاوی این اقدام تجربه شده در سال‌های قبل در گام اول باید تاریخچه‌ای از این تصمیمات را مرور کنیم. بعداز انقلاب 3 شیوه مختلف برای حفظ و یا تغییر کاربری باغات در نظر گرفته شده است، اولین شیوه در زمان مدیریت شهری کرباسچی و دهه هفتاد بوده که مطابق آن مالک باغ با تحویل 70 درصد ملک خود به شهرداری برای تبدیل به فضای سبز عمومی، در30 درصد باقی‌مانده، اجازه ساخت و ساز پیدا می‌کرد.
در دهه 80 برنامه دیگری برای این باغات در نظر گرفته شد، که به مصوبه برج باغ معروف است. در این مصوبه مالک اجازه داشت در 30 درصد از زمین خود و با تراکم ساختمانی 9 طبقه ساخت‌وساز کند اما به دلیل شکست این مصوبه که باعث نابودی 128 هکتار از باغات تهران شد؛ در نهایت و در دهه 90، مصوبه خانه باغ به تصویب رسید.
در این مصوبه تعدادی کاربری متناسب با باغ تعیین شده بود، تا مالک با توجه به کاربری‌های مشخص شده فعالیتی را در باغ خود ایجاد کند. ایجاد محدودیت در تراکم ساخت به تراکم کمتر از تراکم رایج در آپارتمان های مسکونی باعث شد که این مصوبه معروف به خانه باغ شود.
* تغییر کاربری باغها دردی از بازار مسکن دوا نمی‌کند
در همین راستا، مریم طیبی‌نظری، کارشناس حوزه شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار فارس با اشاره در تشریح اقدام جدید انجام شده در شهرداری یک کلانشهر گفت: بر اساس مصوبه جدید، شرایط ساخت بنا در باغها تفکیک و میزان سطح اشتغال در چهار سطح مختلف پیشنهاد شده است، در باغهای تا متراژ ۷۵۰ متر مربع، سطح اشغال تا ۴۰ درصد افزایش یافته و اجازه ساخت سه طبقه در این اراضی داده شده است؛ در باغهایی با متراژ ۷۵۰ تا ۱۵۰۰ مترمربع سطح اشغال ۳۵درصد و تراکم حداکثر چهار طبقه تعیین شده و در مورد باغهای ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ مترمربع پیشنهاد مطابق همان سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ۹ طبقه‌ی مطرح شده‌ی در مصوبه برج باغ قدیمی دهه 80 است.
این کارشناس حوزه شهرسازی در تکمیل جزئیات مصوبه تغییر کاربری باغها گفت: برای باغهایی با مساحت ۲۰۰۰ مترمربع و بیشتر نیز، سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ۱۱ طبقه مطرح شده است، در این بخش از لایحه، امکان طرح موضوع ساخت و ساز در سطح اشغال بیش از 30 درصد در باغها در کمیسیون ماده پنج با ارائه طرح امکان‌‌‌سنجی وجود دارد، این مهم یعنی طبق لایحه جدید پیشنهادی، عملا هیچ محدودیت و ضابطه‌ای در ساخت برج در باغها وجود ندارد.
وی افزود: این لایحه نه تنها دردی از کمبود مسکن را دوا نمی‌کند، بلکه خود موجب وخیم شدن شرایط هم خواهد شد، باتوجه به اینکه این باغها غالبا در مناطق مرفه نشین قرار دارند، در نتیجه ساخت خانه در این مناطق اعیانی به نفع ارزان شدن مسکن و تامین نیاز خانه‌ی عامه مردم نخواهد بود.
طیبی‌نظری مجوز ساخت ساختمان با تراکم بالا خود عاملی در ایجاد تورم زمین و مسکن دانست و گفت: نکته مهم اینکه مگر چقدر باغ در کلانشهرها باقی مانده است که مدیران شهری به دنبال تامین نیاز زمین برای مسکن جدید به وسیله نابودی این باغ ها هستند؟ با توجه به حجم بالای زمین‌های قابل سکونت در بیرون محدوده‌ی فعلی شهر، باید پرسید، چه نیازی به نابودی باغها و ایجاد مشکلات زیست محیطی برای ساکنان شهر است؟
* سرانه فضای سبز شهرها نگران کننده است
به گزارش فارس، درحالی تغییر کاربری باغها در دستور کار قرار گرفته است که شرایط سرانه‌های مختلف شهری، از جمله سرانه‌ی فضای سبز نگران کننده است؛ در این راستا، مهدی پیرهادی، نماینده مردم تهران در مجلس شورای اسلامی درخصوص الزام اقداماتی برای حفظ و افزایش سرانه فضای سبز پایتخت گفته است: فضای سبز، یکی از موضوعاتی است که اهمیت زیادی برای ما دارد و از این نظر تهران وضعیت مناسبی ندارد که این بحث عدالت در فضای سبز یکی از موضوعاتی است که در تهران رعایت نشده است.
در چنین شرایطی مشخص است که تغییر کاربری فضاهای سبز فعلی به کاربری مسکونی، نه تنها هدفی که برای این مهم تعریف شده است را محقق نخواهد کرد، بلکه کلانشهرهای کشور را با معضلات بیشتری از جنس فضای شهری رو در رو خواهد شد.
* انحصار زمین باید بشکند
با توجه به ریشه‌یابی انجام شده، به نظر می‌رسد، این دست تصمیمات ناشی از کمبود زمین در محدوده فعلی شهر برای ساخت مسکن جدید است، اما راه علاج اصلی این مسئله، بر اساس نظر کارشناسان شکستن انحصار زمین به حساب می‌آید؛ در این رابطه، مهرداد بذرپاش با اشاره به سیاست اصلی وزارت راه و شهرسازی مبنی بر ساخت واحدهای تک طبقه با ارائه زمین به مردم، گفت: این یک اقدام کم‌سابقه بعد از انقلاب بوده و در شکستن احتکار و سوداگری، جوانی جمعیت و امید آفرینی بین مردم تأثیر شگرفی دارد.
همچنین کارشناسان حوزه مسکن با تاکید بر ضرورت عرضه زمین برای حل ابر چالش مسکن، مساله اصلی را وجود خط حریم شهری می‌دانند، بر این مبنا، فرشید ایلاتی کارشناس مسکن در این خصوص می‌گوید: از آنجا که اراضی مورد نیاز، در اطراف شهر تهران و همه شهرها وجود دارد، باید این انحصار در حوزه زمین شکسته شود تا ما شاهد توسعه افقی شهرها در کشور باشیم. برای بهبود شرایط کلی مسکن باید دولت در حوزه مسکن ورود کرده و روند واگذاری زمین را تسهیل کند.
با توجه به این که مسکن و چالش‌های مربوط به آن یکی از مهمترین مسائل روز کشور حساب می‌شود، بنابراین مسئولان به جای اقدامات به دور از هدف و نیاز شهر و‌کشور که خودشان مشکلات جدیدی را ایجاد می‌کنند، باید راه حل‌های واقعی را در دستور کار خود قرار دهند.
پایان پیام/